Nepremičnine in donosi
Slovenski nepremičninski trg je res nekaj posebnega. Rast cen nepremičnin v zadnji letih je opogumila vlagatelje, ki so od svojih vlaganj pričakovali velike donose. V zadnjem letu se trg nepremičnin vendarle umerja in danes beremo zelo različne napovedi kaj bo v prihodnje, kaj se splača kupovati, kaj se splača prodajati. Beremo tudi o temu, kako Angleži kupujejo nepremičnine v pomurski regiji in Posočju. Gre za nepremičnine, ki za nas niso zanimive, ne odražajo nekega atraktivnega, nam nevsakdanjega okolja, kjer bi bili voljni preživljati svoj prosti čas. Zelo podoben nepremičninski bum doživljajo samostojne Baltske države, predvsem države ob severnem morju, kjer je zaradi globalnega segrevanja klima čedalje bolj prijazna. Pred desetimi leti je bil na podoben način praktično razprodan jug Španije, gradila se so velika apartmajska naselja, hoteli.
Na našem trgu, vezano na donose nepremičnin, trendi kažejo, da nakupi večjih stanovanj praktično ne prinašajo več pričakovanih donosov. Najemnine stanovanj v zadnjih nekaj letih niso rasle, v zadnjem času pa se krivulja celo obrača navzdol. Če pri pričakovanem donosu upoštevamo še stroške investicijskega vzdrževanja, nezasedenost, neizterljivost najemnin, davek na dobiček, ugotovimo, da so donosi minimalni. To se odraža tudi pri tržni vrednosti teh nepremični. Zadovoljive donose pa še vedno dosegajo manjša stanovanja, garsonjere ali enosobna stanovanja, kar se tudi odraža na tržni vrednosti teh enot. Zelo se je povečala cenovna razlika med atraktivno lociranimi nepremičninami in nepremičninami, kjer sama lokacija ne zadovoljuje zadostno potreb uporabnika, npr. problem parkiranja, problem slabe zvočne izolativnosti, dvigala in podobno. Izredno porast vrednosti je zapažena tudi na področju nezazidanih stavbnih zemljišč, predvsem v neposredni okolici večjih mest ali na slovenski obali. Tako se radij povpraševanja po nezazidanih zazidljivih parcelah okoli mesta Ljubljane širi, donosi investitorjev pa so še vedno veliki in pričakovati je, da tudi v prihodnjih nekaj letih ne bodo padali. Tudi znotraj samih mest počasi prihaja do trenda, da je lokacija (zemljišče) tista, ki narekuje izboljšavo in posledično najboljšo izrabo zemljišča, seveda v smislu donosa.
Z gotovostjo napovedati, kako se bo nepremičninski trg obnašal v prihodnje, je nemogoče. Mnogo je odvisno tudi od morebitnih nepremičninskih reform, uvedbe davkov in podobno. Lahko pa sledimo trendom, ki počasi dobivajo neko stabilnejšo podobo in napovedujemo, da se bodo vrednosti nepremičnin, ki so atraktivne in na dobrih lokacijah, še vedno zviševale. Enako kaže tudi majhnim stanovanjskim enotam ter zazidljivim parcelam v okolici mest, na obali, ob turističnih biserih. Za vlagatelje pa velja vedno isto pravilo, če investitor upošteva nasvete nepremičninskih poznavalcev, arhitektov in projektantov mu bo investiran denar z gotovostjo donosno povrnjen. Menim, da se vložen denar v fazo svetovanja, študij in projektov bogato obrestuje.
Avtor: Sodni cenilec in izvedenec gradbene stroke, Bojan Grum, univ.dipl.inž.grad.
