Kaj za podjetje pomenijo najeti prostori?
Poslovni prostori so za podjetja velikega pomena; poleg uporabnosti so med drugim pomembni dostopnost, opaznost, lokacija, mobilnost in navsezadnje videz zgradbe, v kateri so; vse to vpliva na zunanjo podobo podjetja. Tega se odgovorni v podjetjih čedalje bolj zavedajo, tako da se je tudi v Sloveniji v zadnjem obdobju pojavila nova oblika financiranja poslovnih prostorov.
Gre za celostno uporabo nepremičnine, tako imenovani real estate management (REM) oz. facility management, ki je primeren za stanovanjske in poslovne objekte ter za posebne nepremičnine, kot so na primer golfska igrišča s spremljajočimi nepremičninami. »Vlagatelj, ki je navadno finančna institucija ali gradbeno podjetje, zgradi objekt, ki ga potem oddaja – s strankami se lahko sklenejo klasične najemne pogodbe ali gre recimo za finančni ali operativni lizing. Vlagatelj ponavadi že pred začetkom trženja objekta določi, kakšen tip pogodbe bo sklenil s strankami, vendar se to lahko po določenem obdobju tudi spremeni. Gotovo pa si prizadeva, bi bile čim enotnejše v smislu, da objekt proda ali ga oddaja; institucije ne zanima, da bi v poslovnem objektu prodala le majhen delež prostorov, saj bi jo to lahko omejevalo pri upravljanju preostalega dela zgradbe,« je povedal Mihajlo Badrljica, vodja projektov v Immorentu.
Po gradnji na vrsti modernizacija
Značilnost REM je, da vlagatelj v celoti poskrbi za objekt tudi potem, ko ga je oddal. To pomeni, da skrbi za tekoče upravljanje zgradbe – za kar navadno najame za to specializirano zunanje podjetje –, in tudi za finančni vidik, torej da po potrebi zamenja najemnike, ki ne izpolnjujejo standardov, spremlja dogajanje na trgu, skrbi za modernizacijo nepremičnine in svetuje. »Cilj vlagatelja je, da išče za lastnika vedno najboljši način uporabe, tega pa v Sloveniji še ni. Če pogledamo pri stanovanjskih objektih – delo upravnika je omejeno na pobiranje stroškov in vzdrževanje nepremičnine, v tujini pa je njihove aktivnosti zastavljene precej širše,« je povedal sogovornik.
Sicer je zanimanje strank za takšno financiranje poslovnih prostorov čedalje večje. Predvsem večja domača podjetja in tujci, ki odpirajo predstavništva v Sloveniji, se zavedajo prednosti, ki jih ponujajo tako najeti objekti, meni Badrljica. Še do pred kratkim je bilo lastništvo za imetnike dobra naložba, saj so cene rasle. Umiritev oziroma celo pocenitev nekaterih nepremičnin pa je povzročila, da so se ljudje začeli zavedati, da je tudi to lahko tvegani kapital, zato bo po oceni sogovornika v prihodnje na splošno manj zanimanja lastništvo.
V najetih prostorih se podjetja laže posvečajo svoji dejavnosti, obenem pa so mobilnejša
Pri poslovnih objektih je zelo pomembno, da so funkcionalno zgrajeni, in to na dejavnosti primerni lokaciji. »Pri prvem je veliko odvisno od arhitekta. Ker se nepremičnine za različno namembnost ne gradijo enako, je pomembno, da ima dovolj izkušenj. Podjetja, ki se ukvarjajo z REM, zagotovo poiščejo prav takega, in to je ena od prednosti, ki jih lahko vlagatelji ponudijo strankam. Druga prednost, ki jo ima najem poslovnega prostora pred lastništvom je, da se podjetju ni treba ukvarjati z deli v povezavi z objektom, in se tako lahko v celoti posvetijo svoji temeljni dejavnosti. Tega se podjetja čedalje bolj zavedajo. Še ena prednost je mobilnost, ki jo omogoča najem poslovnega prostora, saj je menjava hitra in preprosta. Lastništvo nepremičnine s tega stališča gotovo omejuje, saj se podjetje, ki ugotovi, da zaradi neprimerne lokacije izgublja posel, laže preseli, kot da bi pred tem še iskal kupca za »stare« prostore. Poleg tega je treba upoštevati že omenjeno možnost padanja vrednosti nepremičnin,« navaja Badrljica in dodaja, da so vlagatelji, ki gradijo za oddajanje poslovnih objektov, pozorni predvsem na lokacijo, ki mora biti primerna namenu dejavnosti, ki bo v zgradbi.
Odlična lokacija je dobra podlaga
Pri gradnji večjih kompleksov vlagatelji lahko del poslovnih prostorov oddajo že vnaprej znanim strankam, na najboljših lokacijah pa se lahko zanašajo tudi zgolj na trg. »Za bližnjo prihodnost je napovedana gradnja veliko objektov, ki jih bodo vlagatelji poskušali oddati na trgu. Verjetno bo to teže, kot je zdaj. Vendar če pogledamo Ljubljano, lahko rečemo, da je struktura poslovnih prostorov slaba, in mislim, da bodo vlagatelji, ki bodo prostore ponujali na zanimivih lokacijah, lahko dobili najemnike. Navsezadnje bodo k nam prihajala vedno nova tuja podjetja, potencial pa predstavljajo tudi selitve strank iz omenjenih slabih oziroma neprimernih najemnih prostorov. Za podjetje je zelo pomembna lokacija. V mestno središče na primer zagotovo sodijo banke, zavarovalnice, odvetniške pisarne, predstavništva tujih podjetij. Za objekte na prvovrstnih lokacijah, denimo ob pomembnejših križiščih in v bližini drugih pomembnih poslovnih zgradb, bo vedno zanimanje,« pravi Badrljica.
Vir in avtor članka: Delo, Delo FT, Milka Bizovičar
Povzeto z http://www.ibn.si/articles/detail/3667
