Poslovne nepremičnine in davki
Davčno področje je eno izmed kompleksnejših pravnih področij, s katerimi se srečuje praktično vsakdo. V zvezi z nepremičninami je obdavčeno samo lastništvo nepremičnine, seveda pa se obdavči tudi skoraj vsak prenos lastninske pravice na nepremičnini.
Kako so torej obdavčene nepremičnine?
Novogradnje so obdavčene v višini 8,5 % DDV za stanovanja in 20 % za poslovne nepremičnine. Stare nepremičnine pa so obdavčene drugače, in sicer:
-
2 % davek na promet nepremičnin;
-
davek na kapitalski dobiček (na razliko med nakupno in prodajno ceno): prvih 5 let po nakupu 20 %, nato pa se vsakih naslednjih 5 let zmanjša za 5 odstotnih točk (od vključno 6. do vključno 10. leta je 15 %, od vključno 11. leta do vključno 15. je 10 %, ...)
-
davka na kapitalski dobiček so oproščeni tisti, ki so nepremičnino kupili pred 1. januarjem 2002 ali pa so imeli v nepremičnini stalno prebivališče vsaj zadnja 3 leta pred prodajo.
Prodaja novogradenj je obdavčena z davkom na dodano vrednost, kjer je osnova za odmero davka na dodano vrednost njena prodajna cena. Stopnja davka na dodano vrednost je 8,5 % za prodajo stanovanj oziroma stanovanjskih hiš in 20 % za prodajo poslovnih prostorov oziroma poslovnih stavb. Zavezanec za plačilo davka na dodano vrednost je prodajalec.
Prodaja zemljišč ter stanovanj, stanovanjskih hiš, poslovnih prostorov in poslovnih stavb, ki niso novogradnje, pa je prav tako obdavčena, in sicer z 2 % davkom na promet z nepremičninami. Osnova za odmero tega davka je prodajna cena nepremičnine, v primeru menjave pa razlika med vrednostma zamenjanih nepremičnin. Zavezanec za plačilo prometnega davka je tudi v tem primeru prodajalec.
Kakšne so obveznosti prodajalca?
Prodajalec mora v 15 dneh po sklenitvi prodajne pogodbe (in ne šele po prejemu kupnine) pri pristojni davčni upravi vložiti prijavo za odmero davka na promet z nepremičninami. Davek mora prodajalec plačati v roku 30 dni po prejemu odločbe o odmeri. Prijavi mora priložiti tri izvode prodajne pogodbe in izvod prejšnje pogodbe, na podlagi katere je prodajalec pridobil lastninsko pravico, oziroma izpisek iz zemljiške knjige, če je nepremičnina že vpisana v zemljiški knjigi. Če davčni organ dvomi, da je v pogodbi navedena resnična tržna cena nepremičnine, ima pravico zahtevati cenitev vrednosti nepremičnine.
Kupnina, ki jo prodajalec dobi od prodaje nepremičnine, ne gre v osnovo za odmero dohodnine.
Vir: Davki pri prometu z nepremičninami v letu 2008, Slonep nepremičnine
