Upravljanje poslovnih objektov
Kakšne pa so razmere na področju upravljanja poslovnih zgradb pri nas? V poslovni zgradbi, kjer je v lastniškem ali najemniškem razmerju več pravnih oseb hkrati, je kakovostno upravljanje nedvomno vzpodbuden in pozitiven dejavnik. Namen storitve upravljanja namreč že po definiciji pomeni: ohranjanje ali povečanje vrednosti zgradbe, nemoteno obratovanje in delitev nastalih stroškov obratovanja med uporabniki zgradbe po v naprej določenih merilih oziroma kriterijih. Upravnik kot nosilec izvajanja dogovorjenih del skrbi za izvajanje vseh potrebnih del tekočega in investicijskega vzdrževanja, kakor tudi za dodatna vlaganja v posodobitev zgradbe ter izboljšanje pogojev dela in bivanja v zgradbi. Obseg del, ki jih prevzame s pogodbo družba za upravljanje je odvisen tudi od dogovora z naročnikom.
Večinoma pa so ta dela sledeča:
-
izvajanje upravljanja (zbiranje ponudb za vsa predvidena in nepredvidena dela na zgradbi in njenih delih, organiziranje sestankov in vodenje zapisnikov, izdelavo obdobnih in letnih poročil ter drugo),
-
izvajanje finančno administrativnih nalog (vodenje evidenc o lastnikih oziroma najemnikih, sklepanje pogodb in izdajanje naročilnic dobaviteljem oziroma izvajalcem v imenu in za račun lastnikov, obdelava in plačevanje računov zunanjim dobaviteljem in izvajalcem za stroške skupnega obratovanja, izterjava dolžnikov in drugo),
-
organiziranje ali izvajanje čiščenje objekta,
-
organiziranje ali izvajanje urejanja okolice objekta (urejanje zelenic, zimska služba),
-
izvajanje ali organiziranje predvidenih sprotnih opravil gospodarja objekta (hišniška opravila),
-
organiziranje ali izvajanje varovanja objekta,
-
organiziranje in nadzor nad izvajanjem tekočega in investicijskega vzdrževanja zgradbe in njenih delov (izdelava popisa predvidenih del, zbiranje ponudb izvajalcev in izbor najugodnejšega ponudnika, priprava pogodb o izvajanju del, nadzor nad izvajanjem del, prevzem izvršenih del, urejanje reševanja reklamacij v času garancijske dobe).
Glede na naloge, ki jih upravljanje zajema, lahko kakovost upravljanja le zviša vrednost poslovne nepremičnine. Zato bi lahko logično sklepali, da se vrednosti kupnine ali najemnine v takšni poslovni zgradbi lahko zviša zavoljo dobrega upravljanja in posledic, ki jih takšno upravljanje ima. Postavlja pa se vprašanje, če je dejavnik dobrega upravljanja pomemben pri kupcih in najemnik poslovnih zgradb pri nas.
Postavili pa smo si še nekaj drugih vprašanj: Ali najemnike oziroma kupce poslovnih prostorov/zgradb zanima, če sploh in kdo upravlja z zgradbo? Ali je povpraševanje po poslovnih zgradbah, kjer se izvaja kakovostno upravljanje, večje od ostalih? Ali se lahko zgradbi/prostoru, ki je redno in kvalitetno upravljan, dvigne cena nakupa/najema? Kaj lastnike/najemnike najbolj zanima vezano na upravljanje!? In ali sprejmejo višje cene nakupa/najema zaradi dodatne storitve - upravljanja? Ali je upravljanje poslovnih zgradb že dovolj pokrito področje v Ljubljani in Sloveniji? Primerjava s tujino!?
Vprašanja smo postavili predstavniku ljubljanskega podjetja, ki se že vrsto let ukvarjajo z upravljanem sicer predvsem stanovanjskih zgradb. In dobili odgovor, da je pri nas na tem področju, torej pri upravljanju poslovnih zgradb, še vse bolj po domače, če ne celo neurejeno. Upravljanje poslovnih zgradb naj bi tudi zahtevalo bistveno višji in zahtevnejši nivo upravljanja kot pri stanovanjskih zgradbah. Povpraševanja po takih poslovnih stavbah pri nas ni veliko, zato tudi dejavnik dobrega upravljanja ni tako zelo pomemben pri odločitvi o nakupu oziroma najemu. Pa tudi cena ne zavisi od storitve niti kakovosti upravljanja. Med tem ko je v tujini, v razvitih gospodarskih deželah, kakovost vzdrževanja zelo pomemben dejavnik pri določanju cene poslovne nepremičnine, kot tudi posledično o odločitvi in izbiri kupca oziroma najemnika, kje bo imel svojo pisarno. Sicer pa je tako tudi prav in upravičeno, saj kakovostno upravljanje stavbe, le-tej zagotavlja dobro ohranjenosti in daljšo življenjsko dobo, s tem pa je tudi vrednost stavbe kot take večja.
Urška Č.
