Kako varno najeti-oddati stanovanje ali hišo?
Pri najemanju oz. oddajanju nepremičnine je potrebno pred sklenitvijo najemnega razmerja poskrbeti za pravno konsistentnost oz. varnost razmerja v katerega se spuščate. To velja tako za vlogo najemnika, ki najema stanovanje ali hišo, kot vlogo lastnika, ki oddaja stanovanje ali hišo.
To storite tako, da podpišete najemno pogodbo, kjer opredelite obveznosti in pravice, tako najemodajalca, kot tudi najemnika. Zelo preprosto boste Najemno pogodbo izdelali s pomočjo e-obrazca: Najemna pogodba za stanovanje ali hišo.
Poleg podpisa najemne pogodbe pa je pomembno, da dodobra spoznate osnove najemnega razmerja in poskrbite da zaščitite svoje pravice, bodisi v vlogi najemnika, bodisi v vlogi najemodajalca.
Kje dobiti pravne informacije?
Področje najemanja nepremičnine je urejeno s Stanovanjskim zakonom. Ta podrobno ureja stanovanjska najemna razmerja in določa obvezne sestavine najemne pogodbe. Vnos obveznih sestavin v najemno pogodbo omogoča visoko stopnjo varnosti in nemoteno »pravno življenje« najemne pogodbe in najemnega razmerja.
Pri tem je koristno vedeti, da Stanovanjski zakon enostanovanjske hiše uvršča med stanovanja in tako zanje določa enake pogoje za najem, kot za stanovanja.
Preverite lastništvo
Stanovanje ali hišo lahko oddaja oseba, ki je lastnik nepremičnine. Najemnik se mora o lastništvu pred podpisom pogodbe prepričati na podlagi izpiska iz zemljiške knjige ali na podlagi originalnih kupoprodajnih pogodb (veriga vsaj od leta 1991 dalje) oz. drugih listin. Če ne preverite lastništva lahko pride do hudih goljufij pri oddaji stanovanja!
Lastnik lahko tudi pooblasti drugo osebo (npr. družinski član, sorodnik, tretja oseba...). Pri tem bodite pozorni, da je pooblastilo v pisni obliki, s predpisano vsebino v skladu s 64.a členom Zakona o notariatu. Podpis lastnika na pooblastilu mora biti overjen pri notarju.
Če je pooblastilo denimo le ustno, pomeni to za najemnika veliko tveganje in izpostavljenost, sploh če najemnik pooblaščencu osebno plačuje najemnino.
Spremembe pri lastniku ali najemniku
Sprememba lastništva na stanovanju ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca.
Lastnik je dolžan skleniti aneks k najemni pogodbi za dodatne osebe, če se družina najemnika poveča.
Spoštujte obveznosti iz najemne pogodbe!
Pri najemu je pomembna obojestranska skrb za obveznosti in dolžnosti. Izpolnjevanje obveznosti je v korist obeh strank in pomeni urejeno razmerje glede najema.
Če najemna pogodba ne določa drugače, je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik.
Lastnik stanovanja sicer odgovarja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno, kar pomeni, da če najemnik teh stroškov ne plača, lahko dobavno podjetje toži lastnika.
Z vidika varstva pravic in urejenih razmerij je pomembno, da mora po zakonu etažni lastnik o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni pogodbi. Do trenutka obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastnik.
Lastnik lahko pisno pooblasti najemnika, da ga zastopa v razmerju do drugih etažnih lastnikov. O tem mora obvestiti upravnika.
Lastnik mora prihodek iz najemnega razmerja prijaviti davčni upravi v okviru svoje dolžnosti plačevanja dohodnine oz. davka od dohodka pravnih oseb.
Lastnik, ki oddaja stanovanje za nedoločen čas, mora vedeti, da je prekinitev takega najemnega razmerja možna večinoma samo pod pogojem, da zagotovi drugo ustrezno stanovanje najemniku.
Zakaj sploh podpisati najemno pogodbo?
Najemna pogodba je temelj za pravico bivanja najemnika in temelj za prihodek iz najema za lastnika. Pravilna najemna pogodba te pravice izkazuje in potrjuje, ter ščiti obe stranki.
e-obrazec: Najemna pogodba za stanovanje ali hišo
Z najemno pogodbo lahko najemnik tudi uveljavlja različne druge pravice, ki mu gredo v primeru subvencionirane najemnine (npr. študentska subvencija za najem) in podobnih pravic (npr. olajšave mladih družin).
Najemna pogodba je temelj za dokazovanje najema v primerih različnih inšpekcijskih ali davčnih pregledov.
Nenazadnje pa pred sklenitvijo najemne pogodbe ne pozabite preveriti soseske (glede hrupnosti in podobno) in vsaj okvirno spoznati sosedov, da ne boste po tednu ali dveh ugotovili, da ste najeli stanovanje, v katerem je bivanje nevzdržno.
Vir: www.informiran.si
